Démarrer une relation locative avec un bailleur suscite souvent des inquiétudes et des interrogations chez un locataire.

Petit « mode d’emploi » à usage des locataires

Vos craintes peuvent porter sur l’aptitude du propriétaire à réaliser en temps et en heure les travaux qui s’imposent ou sur la pérennité de la location. Il faut aussi que ce dernier n’empiète pas sur votre vie privée et ne vienne pas vous importuner en permanence. Voici sept conseils pour vivre une location sans fausse note.

S’installer dans un logement décent

Avant de vous installer et de poser vos cartons, faites donc le tour du logement. Regardez bien s’il est décent aux yeux de la loi. En principe, le bailleur doit offrir un logement vous assurant le « clos et le couvert ». Mais cela n’est pas tout ! Un système électrique défaillant, pas d’eau chaude, des ouvertures qui ne permettent pas un renouvellement d’air suffisent à mettre une habitation hors la loi. Pour un bail en cours, le locataire en place a le droit de demander les travaux nécessaires pour la mise en conformité aux critères de décence. Votre bailleur fait la sourde oreille  ? Vous pouvez porter l’affaire en justice aux frais de ce dernier. Le juge peut décider de réduire votre loyer.

Gare au bail

Le bail régit les relations entre locataire et propriétaire. C’est dire si sa rédaction est importante. Un certain nombre d’informations obligatoires doivent toujours y figurer comme la désignation du bien loué, la durée de la location, le montant du loyer, la surface habitable, etc. Outre ces informations, il est possible d’y ajouter des clauses dites « facultatives » comme une éventuelle avance sur charges ou une remise sur loyer moyennant travaux. Réglementée, la durée du bail est de trois ans pour un bailleur particulier et de 6 ans pour un bailleur personne morale (compagnie d’assurance, banque, foncière, etc.). Établi en deux exemplaires, le contrat de location doit être signé par les deux parties. Il peut être rédigé sur papier libre ou à partir d’un modèle-type obtenu dans le commerce ou auprès d’associations de locataires ou de propriétaires.

Un dépôt de garantie limité

À la signature du contrat de location, une somme vous est généralement demandée par le bailleur, histoire de se couvrir en cas de non-paiement (par vous) des charges ou de petites réparations. Le montant du dépôt de garantie est équivalent à un mois de loyer hors charges. Laissée en dépôt, cette somme doit vous être restituée au plus tard deux mois après la remise des clés.

Un état des lieux à la loupe

En début comme en fin de location, le logement est passé au crible afin de dresser un état des lieux d’entrée et de sortie. Réalisées en votre présence et celle du propriétaire (ou de son représentant comme un administrateur de biens), ces deux visites permettent de vérifier si le logement n’a pas été dégradé pendant le temps de la location. État des murs, des sols, des équipements (étagères, volets, etc.), tout est passé au crible dans cette visite de détails. Ne sous-estimez pas cette formalité. Vous constatez, à l’entrée dans les lieux, des dégâts ou des dégradations existantes ? Faites les constater et notifier dans le compte-rendu. Pour chaque élément abîmé ou endommagé, demandez à ce que soient employés des termes précis comme « taché », « déchiré », « ne ferme pas», « bloqué », etc. Plus l’état des lieux sera précis, moins il sera sujet à discussion à votre départ. C’est en effet la comparaison de ces deux « photographies » des lieux qui permettra de déterminer avec précision les responsabilités de chacun, une désignation nécessaire pour répartir le paiement des éventuels réparations et travaux. L’état des lieux doit toujours être annexé au contrat de location.

Jouer son rôle

Le locataire doit payer en temps et en heure le loyer et les charges prévus dans le bail. Il doit habiter dans le bien sans le dégrader mais aussi s’acquitter des réparations locatives. Il lui est interdit de sous-louer son logement ou même d’effectuer des transformations importantes sans avoir le feu vert du propriétaire. De son côté, votre bailleur a aussi des devoirs, comme vous délivrer un logement décent, en bon état, avec des équipements en état de marche. C’est à lui aussi d’entretenir le bien, de payer « ses » charges et, si besoin, de régler les dépenses dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure. Impossible pour lui de s’opposer aux aménagements du locataire à partir du moment où celui-ci ne transforme pas l’agencement du logement.

Payer ses charges

Les textes, les arrêtés et les décrets sur les charges locatives sont fastidieux et parfois complexes. En matière de répartition de charges, la règle de base est la suivante : le bailleur ne paie pas la totalité des charges du logement qu’il loue, le locataire en règle aussi une partie. Ce sont les charges dites récupérables (par le bailleur). Pour bien fixer les choses, disons que ces dépenses correspondent aux dépenses liées à l’usage du logement et à la jouissance de la copropriété, aux petites réparations et aux services rendus. C’est par exemple le cas de la consommation d’eau, de l’électricité des ascenseurs et des parties communes, des dépenses liées au nettoyage de ces parties communes, à l’entretien des espaces verts de la copropriété ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Partir dans les règles

Vous (locataire) pouvez interrompre votre bail à tout moment. Il vous faudra toujours informer votre bailleur par lettre recommandée de votre départ et respecter un préavis de trois mois, parfois un mois (mutation professionnelle, perte d’emploi, passage au RMI, etc.). De son côté, votre bailleur peut également décider de stopper la location. Toutefois, sa décision ne peut intervenir qu’en fin de bail. Le logement loué peut être récupéré dans trois cas : le propriétaire décide de le vendre, de l’habiter (ou d'y loger un membre de sa famille), ou de changer de locataire en raison d’un motif « légitime et sérieux » (sous-location non autorisée, nuisance du locataire dans l’immeuble, etc.).

Reste que pour «vous déloger», le propriétaire devra suivre une procédure stricte. Il est obligé de vous avertir au moins six mois avant l’échéance du bail. S’il ne suit pas ce timing précis prévu par la loi, le contrat sera reconduit tacitement et c’est reparti pour un tour! Vous aurez gagné trois ou six ans de tranquillité!