Vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier ? Savez-vous que vous devez payer en plus du prix de votre habitation, les frais dits "de Notaire".

Payés par l’acheteur, ils représentent environ 2 % du montant de la transaction dans le neuf (bien achevé depuis moins de 5 ans), entre 6 % et 8 % dans l’ancien. Autant dire que cette dépense obligatoire n’est pas négligeable. La plupart du temps, elle se chiffre à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Il faut absolument l’intégrer dans votre budget immobilier pour être en mesure de les financer.

Mal nommés, les "frais de Notaire" ne concernent pas exclusivement la rémunération du professionnel qui scelle la transaction. Cet officier ministériel encaisse certes la totalité du chèque de l’acheteur, mais en fait il n’en conserve qu’une infime partie (environ 1/10ème) pour son compte. Il reverse l’essentiel de cette manne (un peu moins de 8/10ème) à l’Etat, au département et à la ville. Une infime partie de ces fonds sert aussi à régler les formalités administratives liées à une mutation immobilière.

Que couvrent les frais de Notaire ?

Les frais de Notaire se décomposent en trois postes :

- la rémunération du notaire;

- les frais et les débours,

- les impôts et les taxes.

La rémunération du Notaire

Elle représente plus d’1/10ème des frais de Notaire versés par l’acheteur. Strictement réglementée, la rémunération du Notaire est constituée d’émoluments proportionnels dont le montant est déterminé par les pouvoirs publics. Les tarifs nationaux diffèrent selon que l’acquisition porte sur un terrain, un bien immobilier ancien ou neuf (achevé depuis moins de 5 ans) et qu’il est financé comptant ou à crédit.

Le barème (TTC) applicable dans l’ancien de plus de 5 ans par les études notariales est le suivant :

De 0 à 6500 € : 4,784 %

De 6 500 à 17 0000 € : 1,9734 %

De 17 000 à 30 000 € : 1,3156 %

Au-delà de 30 000 € : 0,9867 %

Prenons un exemple pour mieux comprendre :

Pour une transaction d’un montant de 200 000 €, le calcul des émoluments proportionnels du notaire se décompose ainsi :

310,96 € (soit 6 500x 4,784%) + 207,20 € (soit 10 500 x 1,9734%) + 171,02 € (soit 13 000 x 1,3156 %) + 1 677,39 € (soit 170 000 x 0,9867%) soit un total de2 366, 57 €.

En complément de ces émoluments proportionnels, le Notaire perçoit aussi des émoluments fixes relatifs à des formalités. Ils correspondent à des démarches administratives à effectuer (demande de pièces d’Etat civil, certificat d’urbanisme, note de renseignement, copie authentique de la vente, etc.).

Les frais et débours

Ce poste concerne essentiellement les sommes payées par le Notaire pour le compte de son client. Elles représentent 1/10ème du montant des frais de notaire. Ces frais et débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires à un changement de propriété (conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc.) et aussi à régler les dépenses exceptionnelles (frais de déplacements, éventuels envois de lettres recommandées, etc.)

 Les taxes et impôts

Ces sommes représentent moins de 8/10ème des frais de Notaire. Chaque transaction immobilière génère systématiquement le paiement de taxes et d’impôts versés à l’Etat et aux collectivités locales (ville, communauté de communes, département, région). Calculé selon la valeur du bien, le montant varie selon son lieu géographique.

Ainsi, le Notaire collecte pour le compte du Trésor Public des droits d’enregistrement. Ils s’élèvent à 5,09 % pour les locaux d’habitation de plus cinq ans. Ils sont perçus par l’Etat, le département et la commune. Ces droits comprennent aussi les droits de timbre, la taxe de publicité foncière, les droits de mutation à titre onéreux et la TVA.

Pour l’achat d’un logement neuf ou de moins de cinq ans, les « frais de Notaire » sont réduits à la taxe de publicité foncière et à son recouvrement. Ils représentent 0,715 % du montant de l’investissement puisque la TVA est incluse dans le prix de l’appartement (ou de la maison neuve).

Vous financez votre acquisition à crédit ?

Sachez que si vous prenez comme garantie financière un Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) ou une hypothèque, alors les frais de notaire seront majorés d’environ 2 % du montant emprunté. Ce n’est en revanche pas le cas si vous avez recours à une caution. A savoir : Si le notaire a participé à la vente et mené la transaction, il encaissera en plus des frais de négociation.

Comment avoir une idée du montant de ces frais ?

Vous voulez avoir une idée du montant des frais de notaire d’un bien avant de vous décider à l’acheter ?

Il suffit d’aller surfer sur les sites Internet des notaires, des réseaux d’agents immobiliers, des banquiers ou des courtiers immobiliers. Tous proposent des estimations en ligne à condition de donner quelques informations de base comme le type de bien, sa localisation et le financement prévu.

Deux exemples pour bien comprendre : 

Cas n°1 : pour un bien ancien de 350 000 € acheté dans les Hauts-de-Seine (92) et sans prise d’hypothèque, le montant total de frais de notaire s’élève à 23 115 euros, soit : 3 800 € d’émoluments du notaire, 1 150 € de frais et débours et 18 165 € de taxes.

Cas n°2 : pour un bien neuf acheté la même somme, soit 350 000 €, dans les Hauts-de-Seine (92) et sans prise d’hypothèque, le montant total de frais de notaire s’élève à 7 803 euros soit : 3 801 € d’émoluments du notaire, 1 150 € de frais et débours et 2 852 € de taxes. (Source: www.anil.org)

 Quand les payer ?

Le paiement s’effectue au moment de la signature de l’acte authentique. Quelques jours avant cette date, l’acheteur aura été averti par le Notaire du montant exact des frais requis, afin de collecter et préparer les fonds. Quelques mois après la transaction, l’Etude notariale envoie au nouveau propriétaire un décompte détaillé des frais de la vente, parfois accompagné d’un chèque de trop perçu sur la somme versée. Cet argent correspond au montant largement surestimé au départ de la provision demandée par le notaire à l’acheteur. Difficilement chiffrables à l’avance, ces frais et droits relatifs à l’acte varient selon la complexité de la transaction et la longueur des documents.

Sont-ils finançables à crédit ?

D’un montant non négligeable, ces frais peuvent être intégrés dans votre plan de financement. Certaines banques acceptent de les inclure dans le crédit qu’elles vous octroient. Tout va dépendre de sa politique commerciale et de votre marge de manœuvre dans la négociation avec le banquier. Ce scénario est envisageable pour une acquisition de résidence principale, secondaire et dans le cadre d’un investissement locatif.

Ces frais sont-ils contestables ?

En cas de désaccord avec votre Notaire sur le montant de la facturation des frais, vous pouvez contacter et rencontrer le responsable de la Chambre des Notaires de votre département. En tenant compte des arguments des deux parties, ce dernier examinera le dossier litigieux et émettra un avis. En cas de faute grave ou de mauvaise foi, le Notaire incriminé peut être sanctionné par ses pairs et être frappé d’une procédure disciplinaire.

Vous n’obtenez toujours pas satisfaction? Vous pouvez porter l’affaire en justice.